关于租赁办公用房开具增值税发票的问题，可依据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条进行分析。该法条明确：“税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。”在租赁办公用房这一经营活动中，出租方提供不动产租赁服务，属于“从事其他经营活动”，因此其有义务向承租方开具发票。可见，租赁办公用房时，房东或其代理人向税务机关申请开具租赁发票，符合《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条的规定，是出租方的法定义务。
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租赁办公用房开具增值税发票，通常由房东或其代理人向税务机关申请办理。具体而言：若房东为一般纳税人且办公用房为自有不动产，可自行开具增值税专用发票或普通发票，按不动产租赁服务适用税率（目前为9%）计算销项税额；若房东为小规模纳税人，可自行开具增值税普通发票，若承租方需专用发票，可向税务机关申请代开，征收率为5%；若房东为自然人，无法自行开具发票，需携带租赁合同、身份证明、房屋产权证明等材料，到不动产所在地税务机关申请代开，征收率为5%。
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租赁办公用房开具增值税发票时，可能存在以下法律风险：
1. 房东拒不开具发票的风险：若房东以各种理由拒绝为承租方开具发票，承租方将无法正常进行税务抵扣或成本核算。例如，某公司租赁办公用房后，房东为逃避纳税义务拒开发票，导致该公司无法将租金支出在企业所得税前扣除，增加了企业税负。
2. 发票开具不合规导致的税务处罚风险：若房东开具的发票存在项目填写不全、税率错误等不合规情形，承租方取得后可能被税务机关认定为不合规凭证，面临补缴税款、滞纳金甚至罚款的风险。比如，房东误按低税率开具发票，税务机关检查发现后，会要求承租方补缴相应税款及滞纳金。
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租赁办公用房开具增值税发票时，一些特殊情况或例外情形会影响处理：
1. 租赁合同特殊约定的影响：若合同明确约定由承租方承担发票开具相关税费，或约定开票时间晚于租金支付时间等特殊条款，会改变常规的发票开具责任分配和流程。例如，合同约定承租方承担额外税费，承租方需在支付租金外另行支付相关费用才能取得发票，增加了其成本。
2. 税务机关特殊政策或临时规定的影响：不同地区税务机关可能针对办公用房租赁发票开具出台特殊政策，如疫情期间对小规模纳税人租赁业务的税率优惠，或特定区域的税收减免政策。这些政策会直接影响发票开具的税率和应纳税额，导致实际开具流程和金额与常规情况不同。
3. 承租方为小规模纳税人的影响：若承租方为小规模纳税人，根据规定其取得增值税专用发票也无法抵扣进项税额，此时承租方可能更倾向于取得增值税普通发票，这会影响双方对发票类型的选择和开具协商。

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